最高院判例：预售商品房被查封，开发商可能房、钱两空

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2018）最高法民申5670号

当事人信息

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰州中海宏洋房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路859号。

法定代表人：张贵清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许大川，兰州黄河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周峰，兰州黄河律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部，住所地甘肃省兰州市城关区秦安路77号。

负责人：王锡真，该营业部总经理。

委托诉讼代理人：郭霆，该营业部业务经理。

委托诉讼代理人：黄国义，兰州西成律师事务所律师。

原审第三人：石明山，男，汉族，1969年10月11日出生，住甘肃省兰州市安宁区。

原审第三人：徐玉琴，女，汉族，1974年5月12日出生，住甘肃省兰州市安宁区。

审理经过

再审申请人兰州中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被申请人中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部（以下简称建行营业部）、原审第三人石明山、徐玉琴执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘民终43号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

本院查明

建行营业部辩称，二审认定事实清楚，适用法律正确，中海公司的再审请求不能成立。一、石明山对上述房屋依法享有物权期待权，所设定的所有权预告登记具有对抗中海公司及第三人的法律效力。二、案涉房产没有办理不动产登记不是因石明山个人的原因，不存在超过三个月未申请登记而导致所有权预告登记失效的问题。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），在查封后作出的民事判决不影响一审法院对本案房屋的查封执行。四、中海公司在承担担保责任后完全可以直接向石明山、徐玉琴行使追偿权，该追偿权系普通债权，没有优先受偿的权利。五、本案不具备适用《查、扣、冻规定》第十八条的前提条件。

本院认为

本院认为，中海公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利。

中海公司主张兰州中院（2017）甘01民初492号民事判决其与石明山《房屋买卖合同》已解除，石明山应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取强制执行措施，系因建行营业部与嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款担保合同纠纷一案中，石明山、徐玉琴等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任，故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日，案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日，系在执行标的被查封后，故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持，中海公司该项再审理由不能成立。

中海公司主张案涉房产所有权登记已经失效，石明山不享有所有权。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算。本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出，但该通知书系由中海公司领取，中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山，故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记，也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效。其次，石明山已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式，向中海公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然石明山之后无力偿还贷款，中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款，但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石明山的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石明山的事实。故石明山依法对案涉房产享有物权期待权，中海公司仅对石明山享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于建行营业部的债权，中海公司上述再审理由亦不能成立。

中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款，其有权解除合同，建行营业部无权就案涉房产申请执行，但本案并不符合适用该条规定的条件。中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据，不能成立。

此外，中海公司已收到全部购房款，履行担保责任后亦有权向石明山追偿，本案执行石明山名下房产对中海公司并无显失公平之处。至于中海公司主张其对石明山的债权抵销问题与本案无关，不属于本案再审审查范围。

综上，中海公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

裁定结果

驳回兰州中海宏洋房地产开发有限公司的再审申请。

审判长  王  涛

审判员  冯文生

审判员  晏  景

二零一八年十二月二十九日

法官助理  陈  明

书记员  韩  岐