未缴纳出让金的已登记国有土地能否办理变更登记

问题：

甲公司几年前在未缴纳出让金的情况下获得了一块国有建设用地的使用权，并取得土地权利证书。后甲公司将此土地以市场价转让给了乙公司，之后甲公司注销。现在乙公司要求变更土地登记，请问登记机关是否应当为乙公司办理该宗土地的变更登记？

解答：

一、出让土地使用权初始登记前应缴纳出让金，原登记机关存在过错。

当事人未交清出让金之前，登记机关不得登记发证，国家有一系列的规定。如《土地登记办法》第27条明确规定，“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”；《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）明确规定了12种不得登记发证的情形，其中就包括“未按合同约定付清全部土地价款的”。在本案中，甲公司未缴纳土地出让金，登记机构存在明显过错。

二、如果乙公司基于对登记发证结果的信任购买土地，其善意应当受到保护，否则不应受到保护。按照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《土地登记办法》第十六条第一款明确规定“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明”。登记机关为甲公司登记发证，表明甲公司对土地享有土地权利证书所记载的土地权利。乙公司基于对登记机构所发放土地权利证书的信任而购买土地，其利益应当受到保护，特别是当土地权利证书上没有注明“该宗地未缴纳土地出让金”的字样时，乙公司完全可以认为该土地出让金已经完全缴清，其购买行为受法律保护，登记机构不应当让其缴纳出让金，登记机构如要追缴出让金，也应当向甲公司追缴。如果土地权利证书上已经注明出让金没有缴纳（属于登记不规范），乙公司可以清晰知道土地权利存在瑕疵，其仍然购买，则也存在过错。登记机关可以要求其缴纳出让金之后，再为其办理过户登记。

三、是否为乙办理登记、如何承担未缴纳土地出让金的责任宜由司法途径解决。

本案的这种情况，实际是过去实务操作不规范而产生的历史遗留问题，因为时间久远且甲公司已经注销，现在的登记机关难以了解当时的具体情况。如果之前真的是登记机关的错误导致土地出让金未收缴，现在直接将土地使用权登记到乙的名下显然是不负责任的行为。如果登记机关根据相关规定将之前的初始登记结果注销，这样虽然可以纠正错误，但因为作为行政相对人的甲已经消亡，初始登记注销后乙的权利得不到保障，这也与保护善意受让人乙的初衷相违背。笔者认为，在这种两难的境地之下，登记机关最好不要主动登记或注销，而是可以建议乙公司就此向人民法院提起诉讼，由法院做出裁决，此后，登记机关依据法院的裁决办理相关登记。

综上，对以往登记机关操作不规范造成的历史遗留问题，一方面，登记机关不能将错就错，而应当在变更登记时予以梳理，必要时可以建议当事人通过司法程序将权利义务关系进行明确；另一方面，登记机关应当严格遵守法律的规定，在土地使用权登记前确保收缴了全部的土地使用权出让金，以免使程序存在瑕疵，给日后的工作造成麻烦。

　　　　　　　　　　　　　　　　（中国政法大学，来源： 中国国土资源报）