因政府原因造成闲置的土地，抵押时能否办理抵押登记

问题

某开发商取得一块土地之后，由于政府原因一直闲置，未按出让合同约定开发建设。现在开发商拟利用该土地向银行抵押融资并向登记机关申请办理抵押登记，请问登记机关能否办理？

解答

按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号)的规定，闲置土地根据闲置的原因不同，被分为因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地和因政府原因造成闲置的土地，并规定了不同的处置方式和法律责任。因此，闲置土地抵押能否办理登记应当视闲置原因而异。

一、因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地，抵押时不得办理抵押登记

《闲置土地处置办法》第二十四条明确规定“国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记”，因此，对于因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地抵押时，在依法处理之前，登记机关不能办理抵押登记；但依法处理之后，应当办理抵押登记。如因国有建设用地使用权人原因未动工开发满1年的，依法已经按照土地出让或者划拨价款的20%缴纳土地闲置费的，应当允许抵押并办理抵押登记。

二、因政府原因造成闲置的土地，抵押时一般可以办理抵押登记

按照《闲置土地处置办法》第八条的规定，因政府原因造成土地闲置的情形主要有：政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件交付土地；土地利用总体规划、城乡规划依法修改；因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改；因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发；因军事管制、文物保护等无法动工开发的以及政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也依照因政府原因办理。

由于按照政府原因造成土地闲置的，过错不在于国有建设用地使用权人，其土地权利应当依法受到保护，因此《闲置土地处置办法》第十二条的规定，因政府原因造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列六种方式进行处置：延长动工开发期限，调整土地用途、规划条件，由政府安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地以及根据实际情况规定其他处置方式。对于采取协议有偿收回国有建设用地使用权和置换土地方式进行处置的，原国有建设用地使用权人不再享有原土地使用权，也不可能用原地进行抵押融资。对于采取延长动工开发期限，调整土地用途、规划条件，由政府安排临时使用这三种方式土地进行处置的，原国有建设用地使用权人继续享有土地使用权，有权利用该土地进行抵押融资，登记机关也应当办理相应的抵押登记。

〔作者：蔡卫华，国土资源部不动产登记中心（法律事务中心），来源： 中国国土资源报〕